Cosa Chiedere Prima di sottoscrivere una Proposta di Acquisto: Le Domande da Non Dimenticare
Stai per acquistare casa? È un momento entusiasmante, ma è fondamentale agire con attenzione per evitare spiacevoli sorprese.
 
Prima di sottoscrivere una proposta di acquisto, è bene porre al venditore (o al mediatore) alcune domande cruciali per tutelarsi legalmente e finanziariamente. Vediamo insieme quali sono le più importanti.
 
1.  Chi è il proprietario dell'immobile? Persona fisica o società?
La risposta incide direttamente sulle imposte da pagare:
 
Se il venditore è una società, l’operazione può essere soggetta a IVA:
 
4% sul prezzo se prima casa
 
10% se seconda casa
 
Se il venditore è una persona fisica, si applica il regime del "prezzo-valore", introdotto dalla Legge Finanziaria del 2006.
In questo caso, l’imposta si calcola sulla rendita catastale
2% (prima casa) della rendita catastale rivalutata del coefficiente 115,5
9% (seconda casa) della rendita catastale rivalutata del 126
 
Attenzione: quando il venditore è una persona giuridica, è bene verificare la situazione debitoria della società. In caso di fallimento o insolvenza, l’atto potrebbe essere soggetto a revocatoria.
 
2.  Qual è la provenienza dell'immobile?
Verificare come il venditore è entrato in possesso dell’immobile è essenziale:
 
Compravendita: situazione tendenzialmente sicura.
 
Donazione: attenzione, perché può essere impugnata dagli eredi legittimari.
I termini variano:
 
10 anni dalla morte del donante
 
20 anni dalla donazione, se il donante è ancora in vita
 
 In caso di immobile donato, è consigliabile:
 
Stipulare una polizza sulla donazione (con primari istituti assicurativi)
 
Oppure richiedere l’annullamento per mutuo consenso (concordato tra donante e donatario), se il donante è ancora in vita
 
3.  C’è conformità tra planimetria catastale e stato dei luoghi?
Dal 2010, l’atto notarile deve attestare la conformità tra:
 
lo stato di fatto dell’immobile
 
e la planimetria catastale
 
 Se ci sono difformità:
 
È necessario sanarle prima del rogito, meglio ancora prima del preliminare.
 
Si può intervenire con una CILA in sanatoria o una SCIA in sanatoria, a seconda dei casi.
 
4. L’immobile è gravato da ipoteche?
La presenza di ipoteche non è un ostacolo insormontabile, ma richiede attenzione:
 
Si può estinguerle con parte del prezzo di vendita
 
Oppure si può ricorrere al deposito prezzo presso il notaio, ai sensi dell’art. 1, commi 63 e ss., della Legge 124/2017, che garantisce il pagamento solo dopo la cancellazione dei gravami
 
5.  L’immobile è in regola dal punto di vista urbanistico?
Chiedi copia:
 
del progetto approvato
 
della concessione edilizia o del permesso di costruire
 
Se il venditore non li possiede, può richiederli presso l’ufficio tecnico comunale o, nel caso di condomini, l’amministratore potrebbe averne copia.
 
6.  Ci sono delibere condominiali importanti?
È fondamentale verificare:
 
Se sono state approvate spese straordinarie
 
Se ci sono interventi programmati (es. rifacimento facciate, tetto, impianti)
 
 Ricorda: le spese deliberate prima del rogito restano a carico del venditore, ma quelle approvate dopo possono gravare sull’acquirente.
 
 In Conclusione
Prima di firmare una proposta d’acquisto, assicurati di avere tutte le risposte. Una buona consulenza e una verifica approfondita evitano problemi futuri e ti permettono di acquistare casa in piena serenità.
 
 

Titolo: QUALI SONO I FATTORI PIÙ IMPORTANTI DA CONSIDERARE QUANDO SI VALUTA UN ACQUISTO DI UNA CASA 🏡🔑
Descrizione:
Stai pensando di acquistare casa ma non sai quali aspetti valutare per fare la scelta giusta? In questo video, intervistiamo William Tessitore, amministratore di Valutare Casa di Roma, per scoprire i fattori più importanti da considerare prima di comprare un immobile.
✔️ Posizione e quartiere: come influiscono sul valore della casa?
✔️ Condizioni dell'immobile: a cosa prestare attenzione nelle visite?
✔️ Aspetti burocratici e finanziari: documenti, mutui e spese da considerare.
✔️ Valutazione del prezzo: come capire se il costo richiesto è adeguato?
📌 Guarda il video per ottenere consigli utili e pratici che ti aiuteranno a fare un acquisto consapevole!
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A partire dal 2021, evento probabilmente dovuto all’aumento delle transazioni, si comincia a registrare un aumento dei valori immobiliari, con una crescita considerevole per le Abitazioni nuove.
Anche il 2022 fa registrare un aumento dei valori, sempre trainato dalle abitazioni nuove.
Probabilmente, il rialzo dei valori del “nuovo” è dettato da due fattori principali:

• La direttiva UE sulle Case green dal 2030;
• L’aumento esponenziale dei costi di ristrutturazione (aumentati in media del 22%)

Nel primo trimestre del 2023, si comincia a registrare una flessione dei valori delle abitazioni usate pari al 1,1% ed un nuovo rialzo del nuovo (anche se più contenuto) del 3%

​La visione degli Agenti Immobiliari associati F.I.M.A.A. è abbastanza unitaria, anche se in alcune visioni sono in contrasto.
I QUADRIMESTRE 2023:

• il 57,1% degli Agenti immobiliari vede la domanda di acquisto stabile.
• il 28,6% degli Agenti immobiliari vede la domanda di acquisto in diminuzione.
• il 14,3% degli Agenti immobiliari vede la domanda di acquisto in aumento.

 
II QUADRIMESTRE 2023:
-              il 38,8% degli Agenti immobiliari vede la domanda di acquisto stabile.
-              il 55,2% degli Agenti immobiliari vede la domanda di acquisto in diminuzione.
-              il 6,0% degli Agenti immobiliari vede la domanda di acquisto in aumento.
 
III QUADRIMESTRE 2023:
-              il 30,0% degli Agenti immobiliari vede la domanda di acquisto stabile.
-              il 58,8% degli Agenti immobiliari vede la domanda di acquisto in diminuzione.
-              L’ 11,3% degli Agenti immobiliari vede la domanda di acquisto in aumento.

​Dallo schema sopra riportato si evince come, secondo gli Agenti immobiliari, si è passati da una diminuzione della domanda del 28,6% del primo quadrimestre 2023 a una flessione negativa che raggiunge il 60% nel terzo quadrimestre dello stesso anno.
L’11,3% degli Agenti Immobiliari sta notando un aumento della domanda nel terzo quadrimestre 2023, che a mio giudizio si sta verificando grazie all’effetto Giubileo in alcuni quartieri specifici, limitrofi o ben collegati con San Pietro, quali: quartiere Prati, Centro Storico, Termini, Baldo degli Ubaldi, Cipro, ecc… 
 
William Tessitore
Amministratore della VALUTARE.CASA S.r.l. e Associato F.I.M.A.A.
 

L’articolo 1130 c.c. stabilisce che l’amministratore di un condominio ha il dovere di mantenere un registro chiamato anagrafe condominiale. Questo registro contiene le informazioni generali dei proprietari (nome, cognome, codice fiscale, residenza) e dei titolari di diritti reali (usufrutto, uso, diritto di abitazione) e personali di godimento (locazione o comodato d’uso).
Per quanto sopra, corre l’obbligo da parte del Venditore di comunicare all’amministratore di condominio l’avvenuta vendita dell’immobile e di fornire, allo stesso, una specifica documentazione consistente nella «copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto».
In caso di mancata comunicazione il venditore continua ad essere obbligato in solido con l’acquirente a pagare le spese, in relazione all’anno in corso e a quello successivo.
Molto spesso ci troviamo in difficoltà perché il venditore, giustamente, non vorrebbe inoltrare l’atto notarile integrale all’amministratore di Condominio, contratto che potrebbe contenere informazioni personali di cui non si vuol far partecipe il terzo.
A mio parere il Venditore ha tutto il diritto, in conformità ai principi in materia di protezione dei dati personali, di non voler inoltrare all’Amministratore di Condominio l’atto notarile integrale.
Una valida alternativa può essere quella di inoltrare all’amministratore di condominio la “dichiarazione di avvenuta stipula” rilasciata dal notaio rogante, ovvero la dichiarazione del Notaio, nella sua qualità di Pubblico Ufficiale, attestante il passaggio di proprietà.
Naturalmente detta dichiarazione deve contenere tutti i dati essenziali all’amministratore di condominio per poter aggiornare l’anagrafe condominiale, quali: il nome e cognome della Parti (Acquirente/i e Venditore/i) e relativi codici fiscali, l’individuazione del bene e delle eventuali pertinenze (piano, interno, scala, palazzina) e i dati catastali (foglio, particella e subalterno).
                                                                              
                                                                                                                                     William Tessitore

Il Decreto Legislativo del 31.05.2010 n. 78 art. 19 convertito con modificazioni dalla Legge n. 122 del 30.07.2010 prevede che: “gli atti pubblici o le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di diritti reali su fabbricati già esistenti, devono riportare, per le unità immobiliari urbane, l’indicazione dei dati catastali e planimetrici, oltre che una specifica dichiarazione rilasciata dagli intestatari, pena la nullità degli atti medesimi.”
In parole semplici, un atto notarile (contratto di compravendita, donazione, atto di divisione di un immobile) per essere valido, deve contenere necessariamente l’identificazione catastale del bene, il riferimento delle planimetrie depositate in catasto e l’attestazione della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, resi noti mezzo dichiarazione dell'intestatario della proprietà.
Per questo motivo è sempre utile, prima ancora di porre un immobile in vendita, verificare (tramite un tecnico sarebbe più consigliabile) che lo stato dei luoghi dell’immobile corrisponda alle planimetrie depositate al competente catasto fabbricati.
 Cosa succede se la planimetria non corrisponde?
​​

​Bisogna porre in essere tutte quelle opere necessarie per rendere l’immobile conforme, quali:

• Una C.I.L.A. (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata) in Sanatoria
• Una S.C.I.A. (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) in sanatoria

Se l’immobile presenta delle difformità interne (diversa disposizione degli spazi interni) si rende necessaria una C.I.L.A in Sanatoria;
Per difformità più rilevanti, quali ad esempio, la difformità delle finestre, si rende necessaria una S.C.I.A. In Sanatoria;
 
Attenzione ai tempi!
Perché controllare prima la planimetria e non ridursi a pochi giorni dalla stipula dell’atto notarile?
Solitamente, per una C.I.L.A. in Sanatoria, i tempi sono relativamente brevi, bisogna incaricare un Tecnico Abilitato, il quale avrà bisogno di prendere tutte le misure dell’immobile, predisporre il post opera e presentarlo ai competenti Uffici la C.I.L.A., per poi procedere al nuovo accatastamento.
Nel caso di una S.C.I.A. potrebbero verificarsi situazioni per le quali i tempi possono prolungarsi; ad esempio, potrebbe essere necessario un Nulla Osta Paesaggistico o un’autorizzazione del CO.Q.U.E (Comitato per la Qualità Urbana ed Edilizia) e i tempi, per portare a compimento tale pratica potrebbero essere molto più lunghi del previsto e, se l’atto notarile è alle porte, si rischia di essere inadempienti nei confronti del Promissario Acquirente.
Quali sono i costi per una C.I.L.A. o per una S.C.IA. in Sanatoria?
Per una C.I.L.A. € 50,00 di oneri per il deposito della nuova planimetria, da aggiungere a questi il costo della prestazione del professionista e la sanzione pari (solitamente) a € 1.000,00.
Per una S.C.I.A., ad eccezione degli oneri per il deposito della nuova planimetria, i costi possono essere variabili a seconda della difformità che bisogna sanare, da lì può cambiare anche la prestazione del professionista e, soprattutto, la sanzione che varia a seconda dell’irregolarità.
Per questo motivo il GRUPPO VALUTARE.CASA S.r.l. ha aderito al progetto di KEEPHOUSE®, una PIATTAFORMA UNICA E COMPLETA DEDICATA A 360° AI SERVIZI E ALL’ASSISTENZA TECNICA PER L’IMMOBILIARE, al fine di prevenire tutte le problematiche ostative a una compravendita immobiliare.
Abbiamo anche il grande onore di essere la PRIMA AGENZIA IMMOBILIARE in Italia ad essere stata accreditata al Protocollo CASAGARANTTA®, un Marchio di certificazione U.E. degli immobili (registrato in data 14 settembre 2021 presso il Ministero dello Sviluppo Economico- Direzione generale per la tutela della proprietà industriale- Ufficio Italiano Brevetti e Marchi identificato con Numero deposito/Numero 302021000152138) marchio che garantisce che l’immobile possiede tutti i requisiti (ipotecari, catastali, urbanistici, di provenienza e condominiali) per essere venduto.
Una famosa pubblicità dice che “prevenire è meglio che curare” motivo per il quale è sempre meglio affidarsi prima ai professionisti del settore immobiliare. 

Dal 9 novembre 2015 all’interno delle visure catastali vengono indicate due superfici:

• La SUPERFICIE CATASTALE TOTALE;

• La SUPERFICIE CATASTALE TOTALE ESCLUSE LE AREE SCOPERTE.

Negli ultimi anni noi Agenti Immobiliari stiamo indicando, sempre più frequentemente, la Superficie catastale nei nostri annunci pubblicitari;
anche se diversa dalla Superficie Calpestabile (sicuramente inferiore), la Superficie Catastale permette di avere un metro di valutazione univoco per tutti gli immobili, a mio giudizio indispensabile, per avere il famoso rapporto prezzo per metro quadrato, nonché utile per comparare i diversi immobili in vendita e sapere con un dato ufficiale la grandezza dell’immobile che si sta acquistando.  
Ma cos’è la Superficie Catastale e, soprattutto, come si calcola?

​CRITERI DI CALCOLO DELLA SUPERFICIE CATASTALE
I vani principali (salone, cucina, sala da pranzo e le camere) e gli accessori diretti (ingresso, disimpegni e i servizi) vanno considerati al 100% e vengono calcolati in superficie lorda, includendo:
- le pareti interne divisorie e lo spessore dei muri interni e perimetrali (se questi ultimi sono molto spessi, il valore massimo da indicare è di 50 cm);
- il 50% dei muri che sono in comune con un altro proprietario (con un valore massimo è di 25 cm);
In linea di massima, con i criteri sopra indicati, è possibile definire la superficie catastale totale escluse le aree esterne, la somma delle superfici dei diversi vani principali, delle mura interne e delle mura esterne con i coefficienti sopraindicati.  
I vani accessori (cantine le soffitte) sono invece calcolati con i seguenti criteri:

• il 50% della loro superficie reale, se hanno un accesso diretto con i vani principali (pensiamo alla classica soffitta o alla sala hobbies dei villini collegati tramite scala interna con l’immobile),
• il 25% della loro superficie reale in caso di accesso non diretto;

 
Le superfici scoperte (balconi e terrazzi) sono calcolati con i seguenti criteri:

• il 30% della superficie reale peri balconi e i terrazzi, se comunicanti con i vani principali, fino al raggiungimento di 25 mq e al 10% della superficie reale per l’eccedenza dei 25 mq.
• il 15% della superficie reale per i balconi e i terrazzi se non sono comunicanti, si considera il 15% della superficie reale fino al raggiungimento di 25 mq e il 5% della superficie reale per l’eccedenza dei 25 mq;

Le superfici scoperte (giardini e corti) sono calcolati con i seguenti criteri:

• il 10 %delle superfici scoperte di pertinenza esclusiva dell’immobile (cortili e giardini), 10% fino al raggiungimento della superficie dei vani principali e degli accessori diretti, e al 2% per la parte eccedente;
• per le ville e i villini, il 10% fino al raggiungimento della superficie dei vani principali e degli accessori diretti, e al 2% per la parte eccedente. Tale computo è da applicare solo per la quota eccedente il quintuplo della superficie dei vani principali e degli accessori diretti.

William Tessitore

​L'aumento costante dei prezzi erode il valore della liquidità sul conto corrente.
Come proteggere i risparmi di una vita?
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A differenza del denaro depositato in banca, l’immobile:

1. Aumenta sempre il suo valore
2. Tende ad aumentare se aumenta l’inflazione
3. Ha un’ottima rendita
4. Ha un regime fiscale agevolato

dopo 29 anni di professione nell’ immobiliare sono certo che, l’acquisto di un immobile, soprattutto messo a reddito, è il modo più sicuro per il piccolo risparmiatore di proteggere il proprio investimento e farlo crescere nel tempo.
​

Analizzando i 4 punti sopra riportati, ecco i miei perché:

1. AUMENTA IL SUO VALORE

Sicuramente questa può sembrare un’affermazione controversa visto che Il valore delle abitazioni in Italia ha registrato una perdita dal 2011 al 2019, del -23,3%, che sale addirittura al -30,3% in Centro Italia.
Ma…….
Proviamo però a fare un’analisi più approfondita andando indietro negli anni e prendendo in considerazione il periodo tra il 1998 e oggi.
I prezzi degli immobili si sono rivalutati del 38,2% a livello nazionale e pensando alle grandi città, Milano ha fatto registrare nel periodo sopra indicato, un aumento dei valori del 107,7%, mentre Roma del 50,6%.
Questo significa che se nel 1998 avessi acquistato un immobile a Roma del valore di € 100.000,00 (circa i vecchi 200.000.000 di Lire) oggi avrei un valore immobiliare di € 150.000 (circa i vecchi 300.000.000 di Lire) e nulla c’entra il passaggio da Lira all’Euro che, al contrario, ha dimezzato il potere economico dell’italiano.
 
 

1. TENDE AD AUMENTARE SE AUMENTA L’INFLAZIONE

Andando a pareggiare l’aumento del costo della vita con il valore immobiliare.
 
Di seguito due grafici, il primo rappresenta l’andamento dell’inflazione e il secondo l’andamento dei valori immobiliari.
 

1. HA UN’OTTIMA RENDITA

 
La rendita LORDA di un immobile a Roma ad uso residenziale è pari al 4% circa, molto di più di qualunque investimento fatto dal piccolo risparmiatore che non gioca in borsa di mestiere.
 

1. HA UN OTTIMO REGIME FISCALE

 
Per gli immobili ad uso residenziale, la tassazione sui redditi da locazione prevista dal D.lgs. n. 23 del 14 marzo 2011 denominata “cedolare secca”, permette al Locatore di usufruire, in tassazione separata, di una imposizione fiscale pari al 10% per i contratti in concordato (in questo caso c’è anche una riduzione dell’I.M.U. del 25%) e del 21% per i contratti a canone libero.
 
Considerando l’attuale situazione circa la locazione, molte giovani coppie che nel periodo dei mutui sotto l’1% si stavano affacciando ad acquistare casa, anche con mutui al 100% e con il rialzo dei tassi d’interesse sui mutui hanno comunque deciso di desistere all’acquisto, stabilendo di ripiegare sull’affitto, facendo così aumentare la richiesta di immobili in locazione, già molto alta nelle grandi città;
questo aumento della richiesta ha fatto decollare ancor di più il mercato delle locazioni, garantendo al proprietario dell’immobile una grande platea di potenziali Conduttori e la possibilità di selezionare quello con le migliori garanzie, riducendo il pericolo di morosità.
Nella tabella seguente ho analizzato il valore iniziale di un immobile a Roma acquistato nel 1998, la sua rendita annua (canone locazione meno le tasse) il suo valore nel 2023 e ho ricavato il guadagno ottenuto da questo immobile. 

 

Dal 1994 che la mia professione di Agente Immobiliare mi porta a girare in lungo ed in largo per Roma.
Corri da una parte all’altra della città, cerca parcheggio, evita gli ingorghi e cerca di arrivare sempre puntuale, si perché la puntualità per me è un elemento fondamentale del buon PROFESSIONISTA!
Quante volte ho odiato questa città?
Tante! I suoi ritmi, il suo traffico, i suoi cassonetti dei rifiuti sempre pieni, le ore passate in auto, lo smog!
Quante volte ho amato questa città?
Forse troppe poche volte!
Poi ti trovi a vendere un’immobile vicino San Pietro ed hai 5 minuti di anticipo, ti guardi intorno e vedi er Cupolone, si quella magnifica opera disegnata dal Bramante e pensi: “ammazza quanto sei bella Roma”
Viviamo nella città eterna, nella capitale più bella al mondo, quella che tutti ci invidiano, dovremmo avere più tempo per visitarla e per apprezzarla.  
QUANTO SEI BELLA ROMA!

Indipendentemente dall’Agente Immobiliare a cui intendi conferire la gestione della vendita, ci sono passaggi specifici necessari per vendere con successo il Tuo immobile.
Il mercato immobiliare odierno richiede una conoscenza dei reali valori di mercato, una conoscenza delle migliori tecniche di marketing, una ottima capacità di negoziare, una buona conoscenza tecnica e giuridica, un buon gruppo di professionisti e tecnici pronti a risolvere qualunque problema collegato alla vendita.
Per favore, lascia che mi presenti e ti spieghi perché potrebbe essere nel tuo interesse scegliermi come Tuo prossimo agente immobiliare.

Mi chiamo William Tessitore,
sono un professionista impegnato a tempo pieno nel campo immobiliare da 28 anni, che fornisce servizi oltre le aspettative.
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Sono un membro della KEEPHOUSE;
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Sono proattivo non reattivo;
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Fornisco ai venditori una reale analisi di mercato, non mi limito a dare la mia opinione o supposizione personale;
Mi assicuro che le mie inserzioni siano le migliori con il numero massimo di foto e di parole chiave nell’annuncio per garantire che la tua casa sia ben visibile.
Fornisco al potenziale acquirente una Brochure professionale del tuo immobile con le caratteristiche del bene, dello stabile, della zona, dei servizi e delle spese ed imposte relative l’acquisto;
Analizzo tutta la documentazione prima di porre il Tuo immobile in vendita;
ho a cuore l’interesse dei miei clienti mentre lavoro per ottenere i loro obiettivi, del resto un cliente soddisfatto è la prima forma di pubblicità;
Posso consigliarti i metodi migliori per migliorare alcune caratteristiche della tua casa per farla risaltare tra le altre proprietà sul mercato;
Quando il Tuo immobile verrà venduto al prezzo e alle condizioni concordate, quando avrai ricevuto l'assegno per il ricavato della vendita, allora e solo allora sarò soddisfatto del mio lavoro.
 
È compito del tuo agente immobiliare farti ottenere il miglior prezzo possibile per la tua casa.
Gli agenti immobiliari professionali seguono costantemente corsi per migliorare la negoziazione, sanno cosa funziona normalmente e cosa no.
La maggior parte degli Agenti Immobiliari ha tecniche collaudate tutte proprie.