Cosa Chiedere Prima di sottoscrivere una Proposta di Acquisto: Le Domande da Non Dimenticare

Cosa Chiedere Prima di sottoscrivere una Proposta di Acquisto: Le Domande da Non Dimenticare
Stai per acquistare casa? È un momento entusiasmante, ma è fondamentale agire con attenzione per evitare spiacevoli sorprese.
 
Prima di sottoscrivere una proposta di acquisto, è bene porre al venditore (o al mediatore) alcune domande cruciali per tutelarsi legalmente e finanziariamente. Vediamo insieme quali sono le più importanti.
 
1.  Chi è il proprietario dell'immobile? Persona fisica o società?
La risposta incide direttamente sulle imposte da pagare:
 
Se il venditore è una società, l’operazione può essere soggetta a IVA:
 
4% sul prezzo se prima casa
 
10% se seconda casa
 
Se il venditore è una persona fisica, si applica il regime del "prezzo-valore", introdotto dalla Legge Finanziaria del 2006.
In questo caso, l’imposta si calcola sulla rendita catastale
2% (prima casa) della rendita catastale rivalutata del coefficiente 115,5
9% (seconda casa) della rendita catastale rivalutata del 126
 
Attenzione: quando il venditore è una persona giuridica, è bene verificare la situazione debitoria della società. In caso di fallimento o insolvenza, l’atto potrebbe essere soggetto a revocatoria.
 
2.  Qual è la provenienza dell'immobile?
Verificare come il venditore è entrato in possesso dell’immobile è essenziale:
 
Compravendita: situazione tendenzialmente sicura.
 
Donazione: attenzione, perché può essere impugnata dagli eredi legittimari.
I termini variano:
 
10 anni dalla morte del donante
 
20 anni dalla donazione, se il donante è ancora in vita
 
 In caso di immobile donato, è consigliabile:
 
Stipulare una polizza sulla donazione (con primari istituti assicurativi)
 
Oppure richiedere l’annullamento per mutuo consenso (concordato tra donante e donatario), se il donante è ancora in vita
 
3.  C’è conformità tra planimetria catastale e stato dei luoghi?
Dal 2010, l’atto notarile deve attestare la conformità tra:
 
lo stato di fatto dell’immobile
 
e la planimetria catastale
 
 Se ci sono difformità:
 
È necessario sanarle prima del rogito, meglio ancora prima del preliminare.
 
Si può intervenire con una CILA in sanatoria o una SCIA in sanatoria, a seconda dei casi.
 
4. L’immobile è gravato da ipoteche?
La presenza di ipoteche non è un ostacolo insormontabile, ma richiede attenzione:
 
Si può estinguerle con parte del prezzo di vendita
 
Oppure si può ricorrere al deposito prezzo presso il notaio, ai sensi dell’art. 1, commi 63 e ss., della Legge 124/2017, che garantisce il pagamento solo dopo la cancellazione dei gravami
 
5.  L’immobile è in regola dal punto di vista urbanistico?
Chiedi copia:
 
del progetto approvato
 
della concessione edilizia o del permesso di costruire
 
Se il venditore non li possiede, può richiederli presso l’ufficio tecnico comunale o, nel caso di condomini, l’amministratore potrebbe averne copia.
 
6.  Ci sono delibere condominiali importanti?
È fondamentale verificare:
 
Se sono state approvate spese straordinarie
 
Se ci sono interventi programmati (es. rifacimento facciate, tetto, impianti)
 
 Ricorda: le spese deliberate prima del rogito restano a carico del venditore, ma quelle approvate dopo possono gravare sull’acquirente.
 
 In Conclusione
Prima di firmare una proposta d’acquisto, assicurati di avere tutte le risposte. Una buona consulenza e una verifica approfondita evitano problemi futuri e ti permettono di acquistare casa in piena serenità.