 Venditore: sicuramente possiamo affermare un cliente “affezionato” alla nostra azienda essendo il terzo immobile che gli vendiamo in poco più di due anni, tutti pervenuti in successione. Acquirente: persona gradevole, simpatica e gioviale, quel tipo di cliente con il quale hai sempre piacere di trattare. La casa: un villino indipendente in un comprensorio nel comune di Rocca di Papa, con un parco di mq 1.800 c.a. Nostro malgrado la casa era disabitata da oltre 10 anni ed era difficile solo entrare nel giardino tra arbusti, erba alta e qualche albero caduto; ancor più difficile entrare all'interno della abitazione, con la porta di ingresso parzialmente bloccata. Niente paura il nostro consulente, rigorosamente in giacca e cravatta, tra un salto di un arbusto, un passaggio creato sotto un albero caduto e un giro intorno all'erba più alta, arriva all'ingresso della villa e con energia riesce ad aprire la porta. In questa situazione lei, la nostra impavida acquirente, si innamora del posto e decidere di procedere all'acquisto. Trattativa abbastanza agevole, accordo economico facile da raggiungere con formulazione della proposta di acquisto accettata senza indugio dai venditori e via, prossimo passo il contratto preliminare di compravendita. Qualcosa però, come in tutte le trattative, c’era da sistemare! Villino edificato in base a regolare Licenza Edilizia degli anni ’70 e con regolare Licenza di abitabilità, sembrava tutto fosse in regola fino a quando il responsabile del nostro Ufficio Tecnico trova in mezzo ai documenti (abbastanza spaiati essendo un’eredità) un foglio che sembrava esser parte di un Accertamento di Conformità fatto qualche anno prima dal proprietario. Per sicurezza chiediamo allo studio Sestito con il quale collaboriamo da anni, di verificare il progetto al Comune di Rocca di Papa prima di procedere con il preliminare. Nessuno di noi dimenticherà quella mattina, alle 9.30 un collaboratore dello Studio Sestito si reca al Comune di Rocca di Papa per chiedere copia del progetto quando, 45 minuti dopo una fuga di gas provoca una forte esplosione al Comune (era quel bruttissimo 10 giugno del 2019). Naturalmente il progetto era perduto nelle fiamme e quel poco che era rimasto negli archivi era divenuto una poltiglia con l’acqua usata per spegnere l’incendio. Situazione paradossale, dovuta ad una brutta disgrazia in cui ci furono anche delle vittime, difficilissima da risolvere. L’intuito di Giuseppe Sestito (titolare dell’omonimo studio SESTITO) ha risolto la situazione, quella è una zona soggetta con dei vincoli e, se ci fosse stata una pratica urbanistica, sicuramente sussisterebbe l’obbligo di presentare la pratica per i vincoli alla Regione Lazio. Tramite la Regione Lazio si trova la pratica e, effettivamente, era stata iniziata dal proprietario anni addietro una pratica per regolarizzare l’immobile che presentava alcune difformità della costruzione rispetto al Progetto depositato. Anche se ci sono voluti alcuni mesi, la pratica è stata risolta e l’immobile è stato venduto in conformità a tutte i regolamenti urbanistici. Nel frattempo, c’era un altro problema da risolvere, l’acquirente doveva cominciare i lavori in casa e nel giardino avendo un termine improrogabile da lì a sei mesi per abitare l’immobile; idea del nostro titolare che ha risolto tutti i problemi, si è stipulato un comodato ad uso gratuito tra promissario acquirente e pro mittente venditore da estinguersi contestualmente alla stipula dell’atto definitivo di compravendita, dando la possibilità al futuro acquirente di cominciare i lavori di ristrutturazione ed avere la casa a disposizione finita nei termini a lei necessari.
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 Venditore: cittadina Americana nata in Italia, immobile ereditato dal papà; agiva per procura la nipote del venditore che vive a Bergamo, conoscente di un caro amico del nostro titolare. Acquirente: come la maggior parte dei nostri clienti persone splendide, bellissima famiglia con tre figli; abitano al piano sottostante e hanno acquistato l’immobile con lo scopo di collegare i due piani ed avere un’abitazione più grande per tutta la famiglia. Trattativa facile facile, acquirente perfetto, acquisto senza mutuo e ubicazione dell’immobile ideale per le loro esigenze ma, come tutte le trattative, la problematica (puntualmente risolta) è dietro l’angolo!  Venditore: moglie e marito, due persone che si può solo che avere il piacere di aver incontrato nel lavoro e ancor più nella vita; già clienti del nostro titolare attraverso il quale avevano acquistato l’immobile alcuni anni prima e con il quale si è instaurato un rapporto di amicizia che va oltre quello professionale. Acquirente: giovane coppia con un figlio piccolo ed un altro in arrivo. La casa: un appartamento in zona San Paolo in un palazzo signorile e ben curato, l’immobile ristrutturato pochi anni prima con gusto e ottimi materiali. Documentazione perfetta, stabile edificato in conformità alla Licenza Edilizia nella seconda metà degli anni ’60 e dotato del Certificato di Abitabilità, planimetria conforme, Regolare C.I.L.A. (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata) con dichiarazione di fine lavori per le opere realizzate durante la ristrutturazione, impianti a norma e certificati, cosa chiedere di più! La trattativa: prima visita all'immobile e, dal sorriso di lei, si intuiva che la casa è quella che desideravano; seconda visita all'immobile che ancor di più ha confermato che quella doveva essere la loro nuova casa. Appuntamento in ufficio per la proposta di acquisto ma, per acquistare casa, i ragazzi avevano bisogno di un mutuo molto alto (del 95% del valore) e nonostante i redditi buoni l’impresa era ardua. Ma come tutte le buone strutture ci avvaliamo di ottime collaborazioni, ed ecco che intervenire Marina PIZZI responsabile del gruppo AFFIDA con la quale collaboriamo da quasi 20 anni, che tira fuori dal cilindro un’offerta di mutuo di una banca tra quelle con cui coopera a tasso fisso e che copre fino al 95% del valore dell’immobile. In 20 giorni siamo arrivati alla delibera del mutuo e, addirittura, dopo 30 alla stipula dell’atto. Grande Marina! C’era ancora un problema da risolvere, ai venditori serviva del tempo per cercare altro immobile da acquistare mentre per il raggiungimento dello scopo con la Banca era indispensabile procedere immediatamente alla stipula. La soluzione poteva essere quella di una consegna posticipata dell’immobile, ma ciò avrebbe creato un grave disagio agli acquirenti che per un periodo avrebbero dovuto pagare sia mutuo che affitto. L’idea: i venditori a loro volta avevano una rata di mutuo che gravava sul budget familiare, andando immediatamente in atto quel mutuo sarebbe stato estinto con il ricavato della vendita (contro estinzione), con conseguenziale estinzione della rata; l’accordo: quindi si è pensato di far rimanere i venditori dentro l’immobile anche dopo la stipula, per un ulteriore periodo necessario alla ricerca della nuova casa e di corrispondere al nuovo acquirente un di indennizzo di occupazione paro alla rata di mutuo. Così facendo l’acquirente ha potuto addivenire immediatamente alla stipula, non si è caricato di costi ulteriori ed il venditore mantenendo una rata similare a quella di mutuo ha ottenuto il tempo necessario per il nuovo acquisto. Tutti contenti ed ora di corsa a trovare un nuovo immobile ai venditori! La trattativa precedente sullo stesso immobile, un’emozione. http://www.williamtessitore.it/blog/-la-soddisfazione-di-vendere-una-casa  Venditore: cliente storica del nostro titolare, un’imprenditrice tutta di un pezzo che si è costruita da sola, una donna con dei valori inestimabili. Acquirente: giovane ma convinto di quello che vuole, quando si parla male dei ragazzi di oggi probabilmente non si tiene è conosciuto un ragazzo come lui, sotto i trent'anni ha affrontato la trattativa con serenità, caparbietà e saggezza dal primo momento. La casa: un attichetto di mq 50 circa in zona Torrino (immediate vicinanze dell’E.U.R.), ottavo piano, panoramico e luminoso; documentazione perfetta planimetria conforme stabile con regolare Concessione Edilizia e Licenza di Agibilità, assenza di ipoteche o vincoli, praticamente il sogno per ogni Agente Immobiliare ed ogni Notaio. La Trattativa: probabilmente una delle più veloci (se non la più veloce) che il nostro GRUPPO abbia mai concluso; erano le 15.30 del pomeriggio e la segretaria di ritorno dalla pausa pranzo carica l’immobile sul portale immobiliare, passano neanche 20 minuti ed il nostro acquirente ci contatta: “buonasera posso vedere l’immobile immediatamente, mi interessa parecchio”, la segretaria risponde che il consulente era impegnato per altri appuntamenti e che non sarebbe stato possibile, allora lui il nostro acquirente fissa per l’indomani mattina una visita chiedendo di non vendere l’immobile ad altri nel frattempo perché lo avrebbe acquistato lui. Solitamente siamo scettici sulla possibilità che un potenziale acquirente sia convinta di acquistare casa prima ancora di averla visitata, usualmente è l’euforia del momento alla quale poi va aggiunto un tempo di giusta riflessione e di ragionevoli dubbi, in fondo l’acquisto di una immobile non si affronta tutti i giorni. In questo caso ci siamo sbagliati (capita anche a noi), visita all'appartamento in prima mattinata e alle 18 del pomeriggio appena uscito dal lavoro ci piomba in ufficio, quel ragazzo convinto e fiducioso di comprare l’immobile. Raccolta la proposta di acquisto quel ragazzo sempre più determinato, si fa promettere dal nostro titolare che l’avrebbe sottoposta alla proprietà nel minor tempo possibile, detto fatto! La mattina successiva il nostro titolare si reca dalla venditrice per sottoporre la proposta di acquisto e la stessa viene accettata. La cosa più emozionante della trattativa è stata la telefonata all'acquirente per comunicare che la casa era la sua. Quella reazione, anche esagerata, quella felicità, quell'emozione che ha mostrato e che ci ha trasmesso ha fatto venire i brividi anche al nostro titolare dopo 26 anni di attività. Nel giro di un mesetto circa si è addivenuti alla stipula dell’atto notarile, una stipula tranquilla e rilassata di chi è convinto di aver raggiunto il proprio obiettivo. La soddisfazione e la gioia che ci ha trasmesso questo ragazzo, vale forse più di ogni provvigione ed è la soddisfazione più grande per chi come noi ha fatto della professione di Agente Immobiliare una Passione. GRAZIE UN BEL ATTICO MA L’UFFICIO CONDONO EDILIZIO SBAGLIA GLI ESTREMI DELLA CONCESSIONE IN SANATORIA23/3/2020  Venditori: una bella famiglia, molto legati tra loro. L’appartamento era di proprietà della famiglia da sempre, l’aveva acquistato il papà della proprietaria dal costruttore all'inizio degli anni ’70. Il motivo della vendita: aiutare la figlia ad acquistare la sua nuova casa! Acquirente: persona seria e simpatica ma, soprattutto, molto corretta. La storia: parliamo di un appartamento disposto su due livelli attico e superattico ma, come di classico negli anni ’70, per risparmiare sulla cubatura il costruttore aveva accatastato il superattico come locale C/2 ovvero non residenziale nonostante già dall'inizio nel superattico sono state create le camere ed i servizi. Poco male i venditori, persone per loro fortuna precise, decidono di “condonare” il piano superiore portandolo in abitativo sfruttando il primo condono del 1985 (la famosa L.47/85). Dopo oltre 30 e con tutte le oblazioni e gli oneri già versati, questo famoso condono non era ancora arrivato. I proprietari incaricano il tecnico e, già dalla prima verifica, si evince che il condono era già pronto dal 1999 ma stranamente mai comunicato alle Parti. Viene richiesto il ritiro della Concessione Edilizia in sanatoria all’U.C.E. (ufficio Condono Edilizia) e qui comincia il calvario della burocrazia; sicuramente l’Ufficio Condono è oberato di lavoro ma dover attendere tempi di due anni per un documento che doveva essere ritirato nel 1999 la cui richiesta risale ad oltre 30 anni fa è veramente ASSURDO! Prima ancora di conoscere noi, i venditori erano riusciti a trovare un acquirente interessato ma, giustamente, senza il ritiro della Concessione in Sanatoria il notaio ne aveva sconsigliato l’acquisto, trattativa saltata! Il tecnico dei proprietari, anche con l’ausilio di un Notaio, attiva la “pratica d’urgenza” per il ritiro e fortunatamente arriva la lettera per ritirare la famosa Concessione Edilizia in Sanatoria. Nel frattempo, mettiamo l’immobile in vendita e, fortunatamente, troviamo un acquirente interessato manca solo il ritiro del documento all’U.C.E., ma a breve doveva essere ritirato. Il tecnico va a ritirare il condono e con estremo stupore si rende conto che la Concessione in Sanatoria riportava dei dati catastali sbagliati, quelli del catasto Terreni e non quello del catasto Fabbricati, nonostante fosse stata più volte consegnata e protocollata la Visura aggiornata con gli estremi catastali esatti. Risultato? Una nuova richiesta. Per nostra fortuna l’acquirente ha capito la situazione, abbiamo ugualmente stipulato il preliminare in forma pubblica con un nostro notaio di riferimento e abbiamo posticipato l’atto al ritiro di quel FAMOSO DOCUMENTO. il notaio ha provveduto poi a notificare per Posta Certificata il preliminare ai competenti uffici invitandoli con urgenza alla ristampa del condono con gli estremi esatti. Ristampa del Condono arrivata (con sei mesi di ritardo), atto stipulato! In questi post raccontiamo con soddisfazione le nostre trattative e ricordiamo molto spesso con affetto i nostri clienti, in questo caso e con estremo rammarico ci troviamo a dover evidenziare quanto la burocrazia soprattutto quella della capitale, provochi problemi anche seri alla circolazione degli immobili e soprattutto ai proprietari degli stessi.  Venditori: già nostri clienti avendo acquistato il loro immobile nostro tramite, persone a cui il nostro titolare che ne ha curato direttamente l’acquisto, è rimasto molto affezionato. Acquirenti: con il nostro lavoro spesso difficile e a volte poco riconosciuto, di acquirenti così ne vorremmo trovare tutti i giorni ovvero clienti che hanno saputo apprezzare l’impegno profuso in tutta la trattativa. La storia: i venditori hanno acquistato casa nostro tramite e, sfruttando la legge di stabilità per pagare le imposte come prima casa, avevano un anno di tempo per vendere l’abitazione sulla quale avevano usufruito già dei benefici fiscali la prima volta. La casa molto carina, edilizia in cortina edificata nel 1996, planimetria conforme, immobile libero da ipoteche e stabile con la Licenza di Abitabilità….., praticamente tutto PERFETTO!!!! Con un anno di tempo e la giusta valutazione le preoccupazioni di non riuscire a vendere l’immobile erano poche ma, quella casa sembrava non avere il suo giusto cliente. Il bene era stato edificato in diritto di superficie per nostra fortuna i venditori, sicuramente ben informati, avevano provveduto già da un paio d’anni ad effettuare la conversione del terreno in piena proprietà e l’affrancazione dai vincoli convenzionali che ne potevano ridurre sia il valore che le possibilità di vendita. Quindi la casa non ha vincoli ed è in piena proprietà! Quello però con cui ci siamo scontrati sono gli effetti che la famosa cassazione n.18135 del settembre 2015, ha ormai generato per gli immobili edificati in edilizia convenzionata. Sicuramente il problema non riguarda il nostro immobile essendo stato trasformato in piena proprietà ed essendo stato “liberato” dai vincoli della Convenzione, praticamente una normalissima compravendita di un cespite immobiliare praticamente perfetto. Quello con cui ci siamo scontrati è che i potenziali acquirenti stavano scartando la zona, tra l’altro molto carina e tranquilla, perché ricade nel Piano di Zona dove la maggior parte delle abitazioni scontano il problema del prezzo imposto e dei vincoli di rivendita. la trattativa: finalmente, a poco più di tre mesi dalla scadenza dell’anno entro il quale i venditori dovevano assolutamente alienare il bene, arrivano loro una famigliola molto tranquilla; la casa è per la figlia, comprata con i risparmi di una vita del papà e della nonna! quel bel appartamento era ottimale per le loro esigenze, ottimo contesto, stabile signorile, esposizione a sud, un buon terrazzo, un ampio box ed una comoda cantina. Per nostra fortuna gli acquirenti si sono totalmente affidati alla consulenza del nostro titolare acquistando così un bell'immobile, senza alcun problema di commerciabilità e soprattutto ad un buon prezzo, con tanto di complimenti dello studio notarile il giorno della stipula per l’ottimo lavoro svolto!!! |
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