AGIBILITA’ NEGLI EDIFICI

Torniamo a parlare in un nostro post dell’Agibilità, con lo scopo di fare un po’ di chiarezza su un Certificato tanto discusso nelle compravendite, soprattutto dal punto di vista giuridico. 
Innanzitutto diamo la definizione di AGIBILITA’: “il Certificato di Agibilità attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente.”
Il punto di partenza è sicuramente la storia dell’agibilità che nasce con il nome di Abitabilità nel 1934, sino ad arrivare all’Agibilità dei giorni moderni.

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L’ABITABILITA’ nasce con il Regio Decreto 27 luglio 1934, n. 1265 (in vigore il 24 agosto 1934), ed attestava le condizioni igienico sanitarie dell’immobile;
Successivamente il D.M. 5 luglio 1975 ha stabilito i requisiti igienico-sanitari principali dei locali di abitazioni, con particolare riguardo all’altezza dei locali, alle superfici delle camere da letto e delle finestre in rapporto alla superficie del pavimento, oltre l’altezza minima interna utile dei locali adibiti ad abitazione (fissata in m. 2,70, riducibili a m 2,40 per i corridoi, i disimpegni in genere, i bagni, i gabinetti ed i ripostigli).
Nel 2001 l’abitabilità cambia nome, difatti con l’emanazione del D.P.R. 380/2001, il legislatore abbandona il concetto di abitabilità e introduce quello di AGIBILITA’.
Arrivando ai tempi di oggi (d.lgs. 222/2016, con decorrenza dall’11 dicembre 2016), la sussistenza delle condizioni necessarie per l’Agibilità, sono attestate da un professionista mediante la “Segnalazione certificata di agibilità”.
Naturalmente per gli immobili edificati prima dell’entrata in vigore del Regio Decreto 27 luglio 1934 n. 1265, non è necessario richiedere o rilasciare il certificato di Abitabilità/Agibilità fatto salvo che detti immobili non siano stati oggetto degli interventi che abbiano influito sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente. 
Con le attuali norme è possibile richiedere l’agibilità sia per i singoli edifici che per le singole porzioni immobiliari, naturalmente in questo secondo caso i requisiti per l’ottenimento dell’agibilità riguardano sia per lo stabile che l’immobile stesso.
Oggi è anche possibile procedere anche alla richiesta di modifica (aggiornamento) del certificato di agibilità, presentando una nuova domanda di rilascio della certificazione al Comune, se sull’immobile sono avvenuti lavori o cambiamenti che ne hanno modificato le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità.
Per quanto riguarda la città di Roma, per ottenere il certificato di agibilità per immobili oggetto di domanda di condono e per i quali sia stata già rilasciata la CONCESSIONE EDILIZIA IN SANATORIA (requisito, questo, indispensabile), occorre presentare specifica domanda, redatta da un tecnico, all’Ufficio Condono Edilizio di Roma (UCE), sito in Via di Decima alle porte dell’E.U.R.
Per sfatare un falso mito va specificato che la funzione del certificato di agibilità non è quella di attestare la conformità dell’edificio al progetto approvato e quindi la sua regolarità edilizia e urbanistica.
Guardando l’Agibilità dal punto di vista giuridico è importante specificare che per la commerciabilità degli edifici non è necessario che sia già stato rilasciato il certificato di agibilità, anche se in una normale trattativa è uno dei documenti che il venditore deve consegnare all’acquirente, fatto salvo patto contrario tra le parti stesse.
L’assenza del Certificato di Agibilità incide in maniera rilevante sulla commerciabilità “economica” ovvero sulla determinazione del prezzo;
nel caso l’acquirente non sia stato informato preventivamente dal venditore circa l’assenza del Certificato di Agibilità, lo stesso può richiedere uno sconto sul prezzo anche dopo la conclusione dell’accordo economico per difetto del prodotto non segnalato.
Nel caso in cui oltre a non essere in possesso del Certificato di agibilità, l’immobile non possieda i requisiti per il suo rilascio, si potrebbe configurare un inadempimento per vendita aliud pro alio.
Per i proprietari di locali commerciali specifichiamo che il certificato di agibilità, è indispensabile per esercitare un’attività commerciale, artigianale o industriale. 
William Tessitore
VALUTARE.CASA S.r.l.