COMPRAVENDITA IMMOBILIARE E DIFFICOLTA’ DOCUMENTALI.

Dopo anni di menefreghismo assoluto nell’analisi documentale degli immobili, oggi il rispetto della documentazione diventa, giustamente, un elemento fondamentale della compravendita immobiliare.
Però, proprio per il disinteresse degli anni passati, oggi la nostra generazione paga pegno.
Mi occupo di mediazione immobiliare dal 1994 ma sembra passato un secolo.
Solo nel pensare a come venivano curate le transazioni immobiliari sino a qualche anno fa mi vengono i brividi.
Le Agenzie immobiliare facevano sottoscrivere contratti preliminari con passaggio di ingenti somme di denaro senza effettuare il ben che minimo accertamento ipotecario, catastale e urbanistico dell’immobile. A lume di naso non ricordo un notaio negli anni passati che abbia chiesto di verificare la rispondenza della planimetria catastale, il titolo edilizio o l’abitabilità dello stabile.
Strano, eppure la grande maggioranza delle leggi in materia immobiliare sono antecedenti al 1994 quando mi approcciavo alla PROFESSIONE di AGENTE IMMOBILIERE.
Analizziamo insieme qualche data.

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• 1934 nasce la prima legge sull’abitabilità (Regio Decreto n. 1265/1934)
• 1942 nasce la prima legge sull’urbanistica (Legge 17 agosto 1942, n. 1150) integrata nel 1967 (legge n. 765 del 1967)
• 1985 nasce la legge sulla conformità catastale, ovvero l’obbligo che la planimetria catastale sia conforme allo stato dei luoghi (comma 1 bis dell'art. 29 della L. n. 52/1985)
• 1985 nasce il primo condono Edilizio (L.47/85)
• 1985 nasce l’obbligo di dichiarazione del venditore degli estremi della licenza o della concessione ad edificare in atto notarile (o di dichiarazione ante 01 settembre 1967), pena la nullità formale dell’atto stesso, (dell’art. 40, comma 2 della L. 28 febbraio 1985 n. 47)
• 1986 nasce l’obbligo della registrazione dei contratti preliminari di compravendita (T.U. del 26 aprile 1986 n. 131)

Per non parlare del vecchio N.C.E.U. (Nuovo Catasto Edilizio Urbano), l’attuale Catasto Fabbricati, che risale al 1939 e discendeva dall’ancor più vecchio catasto Pontificio.
Queste sono solo una minima parte delle leggi che regolano e regolavano anche prima il mercato immobiliare.
Oggi tutti i professionisti del settore dal Notaio, ai tecnici, agli Agenti Immobiliari, si trovano a dover risolvere problemi mai posti prima in una burocrazia lenta e tortuosa, basti pensare che ormai a Roma per accedere ad un progetto ci vogliono mesi o che per ritirare un condono (magari anche quelli vecchi dell’85) ci vogliono anni.
E l’acquirente? È nel panico!
E il venditore? Ignaro ed in buona fede è, suo malgrado, responsabile delle problematiche dell’immobile che sta vendendo.
Queste difficoltà oltre a rallentare il mercato immobiliare, ne impediscono la crescita aumentando i timori dei potenziali acquirenti e condannano i venditori a dover sanare (ove sanabili) e con forte esborso di denaro, problematiche a cui nessuno aveva pensato 15 anni prima quando lui stesso ha comprato casa.
Perché si è arrivati a questo?
Sicuramente oggi paghiamo quella vecchia mentalità all’italiana che la nostra generazione si trova a dover combattere.
Grazie!
Il mio pensiero in tutto ciò è positivo, la nostra generazione non solo riuscirà a risolvere tutte le problematiche, ma lascerà ai nostri figli un mercato immobiliare migliore.
Grato per l’attenzione
William Tessitore
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