CORONAVIRUS E CONTRATTI PRELIMINARI IN SCADENZA

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​Cosa succede in caso di difficoltà a adempiere ad un contratto preliminare concluso prima dell’imposizione delle misure di sicurezza atte ad impedire il diffondersi del contagio da Coronavirus?  

Il concreto rischio di non poter stipulare l’atto notarile o che lo stesso sia differito è una legittima preoccupazione di quanti abbiano sottoscritto un contratto preliminare prima dell’inizio della Pandemia.

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Innanzitutto, va precisato che nel caso di impossibilità di addivenire alla stipula, non dipesa da azioni od omissioni dirette o indirette delle parti coinvolte o di dover differire i termini, si concretizza una esclusione da responsabilità contrattuale, appunto determinata da impossibilità, senza che consegua l’obbligo di risarcire il danno.  
l’art. 91 del decreto-legge 17 marzo 2020, n. 18 (recante “Misure di potenziamento del Servizio sanitario nazionale e di sostegno economico per famiglie, lavoratori e imprese connesse all'emergenza epidemiologica da Covid-19”) che ha inserito, dopo il comma 6 del decreto-legge 23 febbraio 2020 n. 6, il seguente “6-bis., consentirebbe, la sospensione di una o più determinate obbligazioni contrattualmente assunte, disponendo l’esenzione da responsabilità per la parte che non abbia adempiuto all'obbligazione contrattuale o lo abbia fatto tardivamente a causa dei divieti imposti dalle norme in materia di contenimento di cui al detto decreto, dovendo comunque provare che l’inadempimento o il ritardo è stato determinato da causa non imputabile  ai fini della responsabilità del debitore, senza dover risarcire il danno;
Quando si estingue l’obbligazione?
l’obbligazione si estingue quando, per una causa non imputabile al debitore, la prestazione diventa impossibile.
Nel caso di impossibilità a adempiere, non è comunque sufficiente, ai fini dell’esclusione della responsabilità, che la prestazione sia diventata più difficile o più complicata, è necessario che sia diventata impossibile.
In caso di disaccordo tra le Parti non sussiste alcuna presunzione di automatismo, anzi, è posto a carico della parte che ha dichiarato l’impossibilità a adempiere al contratto di provare che l’impegno contrattuale è stato assunto in un momento in cui le parti non avrebbero potuto prevedere l’evento straordinario e che, in concreto, tale evento abbia reso impossibile e/o eccessivamente onerosa la prestazione, in sé e per sé considerata. 
Nel caso di impossibilità ad adempiere la Parte inadempiente che voglia chiedere la risoluzione del contratto è tenuta a provare che la prestazione è divenuta eccessivamente onerosa per il verificarsi di avvenimenti straordinari e imprevedibili, si dovrà altresì procedere ad una scrupolosa valutazione di ogni singolo caso che dovrà essere valutato ed esaminato tenendo conto di una pluralità di fattori quali, l’incidenza specifica degli stessi sulla prestazione, l’assenza di soluzioni alternative per l’adempimento, la portata del testo contrattuale.
 
Cosa succede in caso di impossibilità temporanea?
 Se l’impossibilità è solo temporanea, il debitore, non è responsabile del ritardo nell'adempimento finché questo perdura.    
Va sottolineato che la difficoltà nell'adempimento non impedisce la prestazione, ma costituisce soltanto un ostacolo che il debitore è tenuto a superare con la dovuta diligenza e nel rispetto dei principi di correttezza e buona fede.  
Quando l’impossibilità è solo temporanea (esempio ritardo della banca nell'erogazione del mutuo) l’acquirente non è responsabile del ritardo nell'adempimento (non incorrendo nel pagamento di interessi o penali) ma, cessata la suddetta impossibilità, deve sempre eseguire l’acquisto.
La difficoltà a adempiere potrebbe essere anche da parte del venditore, immaginiamo se lo stesso debba effettuare un trasloco per liberare l’immobile prima dell’atto notarile, è normale che nel periodo di sospensione di tutte le attività ciò è impossibile.
L’emergenza da COVID-19 è sicuramente un evento straordinario ed imprevedibile;
in caso di ritardi alla conclusione di un contratto, alla difficoltà nell'adempiere allo stesso o, addirittura, impossibilità sopravvenuta, il consiglio migliore che possiamo dare è di soffermarsi bene a pensare alla situazione e cercare una soluzione bonaria che eviti qualunque lite o contenzioso.