 Per cercare di formulare delle previsioni circa l’andamento del mercato immobiliare prima di tutto va analizzato quello che è successo negli ultimi 20 anni o quasi. Dopo la bolla speculativa post ingresso nell'euro avvenuta tra il 2002 ed il 2008, il mercato immobiliare ha cominciato piano piano a perdere valore con un ribasso dei prezzi costante e molto marcato a partire dal 2011, anno in cui si sono registrate la metà delle transazioni rispetto al 2006 (periodo di massime transazioni da non confondere con il picco massimo dei prezzi del 2008). Nel passato l’evoluzione del mercato immobiliare è stata abbastanza ciclica, una volta si diceva che il mercato immobiliare avesse un giro completo di orologio, 6 anni sale e 6 anni scende con il risultato che il picco massimo era sempre più alto del picco massimo precedente, da lì il famoso detto “il mattone non tradisce mai”. Cosa è successo dal 2008 in poi? Si sono legati per la prima volta contemporaneamente 5 fattori che hanno portato ad una discesa dei prezzi molto lunga, mai vista prima in termini di durata.
I fattori: -Crisi Economica
altresì con l’avvento dell’euro c’è stato un maggior indebitamento delle persone (prestiti, cessione del quinto, carte revolving, ecc..) che nel tempo hanno impoverito gli Italiani, storicamente un popolo di risparmiatori. Previsioni prima del COVID-19 Partiamo da un primo dato importante: dal gennaio del 2014 il numero delle transazioni immobiliari è in costante crescita facendo registrare anno dopo anno un aumento delle COMPRAVENDITE. Di contro il mercato immobiliare, pur rallentando la propria discesa, ha continuato a vedere un decremento dei valori ad eccezion fatta di Milano. Grazie all'aumento delle transazioni per il 2020 era previsto un assestamento dei valori immobiliari, per poi cominciare una lenta ma costante crescita già nel 2021. Uno dei motivi trainanti della crescita delle transazioni è sicuramente dato dai tassi di mutuo mai così bassi e dal fatto che le banche, anche se con molte più cautele degli anni scorsi, hanno allargato le maglie concedendo sempre più mutui. È cambiata anche la visione del business da parte delle Banche che nel cliente mutuatario hanno cominciato a vedere non solo una persona a cui vendere il denaro ma, soprattutto, un utente a cui vendere i propri prodotti dal conto corrente alle polizze e così via. In questi ultimi due anni si è ricominciato ad affacciare sul mercato immobiliare anche il “piccolo investitore” che sembrava ormai sparito, ovvero il padre di famiglia che compra un immobile per metterlo a reddito magari pensando anche al futuro dei propri figli; il ritorno del piccolo investitore è dato dalla diminuzione della pressione fiscale sugli immobili grazie alla cedolare secca (soprattutto per i contratti in concordato) che permette una tassazione separata (quindi non sui redditi) prevalentemente del 10% (il 21% sui contratti a canone libero) con uno sconto del 25% sull’IMU per i contratti concordati. Tornando ai 5 elementi che hanno fatto sprofondare il mercato immobiliare, possiamo notare come questi piano piano sono stati superati:
Previsioni post COVID-19 Per avere un’idea del mercato immobiliare del prossimo domani, innanzitutto bisogna vedere come si comporteranno in questa situazione le banche, se ci sarà la liquidità e soprattutto se, data la crisi economica che si prospetta, aumenteranno gli spread in funzione di un rischio maggiore o se, addirittura, gli Istituti di credito preferiranno concedere meno finanziamenti. Un altro fattore che bisognerà analizzare è il Sistema fiscale, dopo la crisi dovuta alla Pandemia e l’indebitamento dello Stato, sicuramente ci sarà un graduale aumento della pressione fiscale e, nostro malgrado, solitamente l’immobile è uno dei bersagli più facili da colpire, essendo “il bene alla luce del sole”. Bisognerà altresì capire la durata della crisi economica. Cosa potrebbe accadere dopo il COVID-19 : nel breve periodo potrebbe verificarsi un calo dei valori immobiliari fino ad un massimo de 7,5%. In seguito, continuando il trend dei mutui bassi, è invece prevedibile un rimbalzo lento ma costante dei valori immobiliari che durerà per un ottimo periodo. Questo vuol dire sicuramente che acquistare un immobile oggi comunque continua ad essere vantaggioso nel medio-lungo periodo. Uno dei fattori scatenanti che porterà il segno più nei prossimi anni nel mercato immobiliare è la sua ottima redditività, la crisi finanziaria e la perdita di molti scaturita dagli investimenti in titoli, porterà gradualmente il piccolo risparmiatore ad investire nel “mattone” che, al contrario del mercato finanziario, garantisce una stabilità dell’investimento ed una rendita certa, grazie anche a una tassazione più bassa dovuta dalla cedolare secca. Conviene comprare casa? Dall'analisi di cui sopra sicuramente si! Nonostante nel breve ci potrebbero essere dei ribassi nei valori (sicuramente contenuti) solitamente l’investimento immobiliare è un progetto a medio-lungo periodo, quindi mi sento di affermare che l’acquisto di un immobile è conveniente anche dopo lo tsunami del COVID-19 La cosa a cui bisogna stare più attenti rispetto a prima è dove investire ovvero, in quali zone di Roma. La zona è fondamentale, il mercato immobiliare sicuramente darà i suoi migliori risultati nelle zone meno degradate di Roma, con i migliori collegamenti e con i servizi più vicini. Altro elemento molto importante per valutare un acquisto è lo stabile e la vetustà dello stesso. Prenota la tua consulenza GRATUITA per ottenere consigli utili sull'acquisto
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May 2023
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