Preliminare valido anche in caso di immobile parzialmente o totalmente abusivo

Con Sentenza n. 20707 del 2017 la Cassazione Civile - Sezione II- ha stabilito che non ricorre inadempimento del promittente venditore se il promissario acquirente è a conoscenza della - parziale o totale - abusività dell'immobile.

La sanzione della nullità, prevista dall'art. 40 della legge N. 47 del 28 febbraio 1985, in caso di assenza di dichiarazioni del venditore circa gli estremi della Concessione Edilizia (sia anche essa in sanatoria) o della presenza di condono edilizio, trova applicazione nei soli contratti con effetti traslativi come l’atto di compravendita, e non per quelli con efficacia obbligatoria come il preliminare di vendita (o compromesso).

La dichiarazione, o la documentazione, che attesta la regolarità della edificazione, può essere fornita all'atto della stipulazione del contratto traslativo definitivo, o anche in corso di giudizio e prima della pronuncia della sentenza.

 Il fatto:
A seguito della sottoscrizione di un contratto preliminare di compravendita immobiliare, una Promissaria Acquirente citava in giudizio i promittenti venditori invocando la nullità del preliminare e, in via subordinata la sua risoluzione.
La promissaria acquirente eccepiva l’impossibilità di stipulare il contratto definitivo di compravendita in presenza di una domanda di condono edilizio che, tra l’altro, non poteva essere accolta in quanto presentata fuori dai termini rendendo quindi impossibile l'accoglimento della richiesta sanatoria stessa (l’abuso era costituito da una veranda delle dimensioni di m. 9 x 3,70).
Il Tribunale autorizzava il sequestro giudiziario dell'immobile e, con successiva sentenza escludeva la nullità del preliminare, dichiarando altresì la risoluzione per inadempimento dell'attrice promissaria acquirente.
La Promissaria acquirente proponeva appello, il quale veniva però dichiarato inammissibile a causa della mancata instaurazione del contraddittorio nei confronti di uno dei promittenti venditori rimasto contumace.
La Promissaria acquirente non demorde e ricorre nuovamente in cassazione, che però lo rigetta.
La Cassazione conferma la decisione della Corte di Appello per i seguenti motivi:
L'attrice promissaria acquirente, era perfettamente a conoscenza della parziale abusività dell'immobile sin dal momento della stipula del preliminare, oltre che della tardiva presentazione della domanda stessa, tra le alte cose l’abuso  non precludeva la possibilità di rogare l'atto definitivo, essendosi di fronte, sotto il profilo della tipologia dell'abuso, ad un vizio di regolarità urbanistica non oltrepassante la soglia della parziale difformità (cfr. Cass., Sez. II, 18 settembre 2009, n. 20258)».
Il Tribunale aveva altresì valutato in ogni caso il comportamento colpevole prevalente della promissaria acquirente in riferimento al fatto che la stessa aveva avuto la consegna anticipata dell'immobile, eseguendo ben numerose opere di ristrutturazione non autorizzate e non consentite dai promittenti venditori stessi, il che condusse a sequestro penale dell'immobile.

Come detto la mancata dichiarazione di cui all'art. 40 L.47/85 non rende nullo il preliminare, è comunque sempre preferibile analizzare la parte urbanistica prima di un contratto preliminare di compravendita, questo a tutela sia dell’acquirente ma anche del venditore che, spesso ignaro delle problematiche, ne è comunque responsabile.
 
VALUTARE.CASA
William Tessitore
 
  
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