Cosa Chiedere Prima di sottoscrivere una Proposta di Acquisto: Le Domande da Non Dimenticare
Stai per acquistare casa? È un momento entusiasmante, ma è fondamentale agire con attenzione per evitare spiacevoli sorprese.
 
Prima di sottoscrivere una proposta di acquisto, è bene porre al venditore (o al mediatore) alcune domande cruciali per tutelarsi legalmente e finanziariamente. Vediamo insieme quali sono le più importanti.
 
1.  Chi è il proprietario dell'immobile? Persona fisica o società?
La risposta incide direttamente sulle imposte da pagare:
 
Se il venditore è una società, l’operazione può essere soggetta a IVA:
 
4% sul prezzo se prima casa
 
10% se seconda casa
 
Se il venditore è una persona fisica, si applica il regime del "prezzo-valore", introdotto dalla Legge Finanziaria del 2006.
In questo caso, l’imposta si calcola sulla rendita catastale
2% (prima casa) della rendita catastale rivalutata del coefficiente 115,5
9% (seconda casa) della rendita catastale rivalutata del 126
 
Attenzione: quando il venditore è una persona giuridica, è bene verificare la situazione debitoria della società. In caso di fallimento o insolvenza, l’atto potrebbe essere soggetto a revocatoria.
 
2.  Qual è la provenienza dell'immobile?
Verificare come il venditore è entrato in possesso dell’immobile è essenziale:
 
Compravendita: situazione tendenzialmente sicura.
 
Donazione: attenzione, perché può essere impugnata dagli eredi legittimari.
I termini variano:
 
10 anni dalla morte del donante
 
20 anni dalla donazione, se il donante è ancora in vita
 
 In caso di immobile donato, è consigliabile:
 
Stipulare una polizza sulla donazione (con primari istituti assicurativi)
 
Oppure richiedere l’annullamento per mutuo consenso (concordato tra donante e donatario), se il donante è ancora in vita
 
3.  C’è conformità tra planimetria catastale e stato dei luoghi?
Dal 2010, l’atto notarile deve attestare la conformità tra:
 
lo stato di fatto dell’immobile
 
e la planimetria catastale
 
 Se ci sono difformità:
 
È necessario sanarle prima del rogito, meglio ancora prima del preliminare.
 
Si può intervenire con una CILA in sanatoria o una SCIA in sanatoria, a seconda dei casi.
 
4. L’immobile è gravato da ipoteche?
La presenza di ipoteche non è un ostacolo insormontabile, ma richiede attenzione:
 
Si può estinguerle con parte del prezzo di vendita
 
Oppure si può ricorrere al deposito prezzo presso il notaio, ai sensi dell’art. 1, commi 63 e ss., della Legge 124/2017, che garantisce il pagamento solo dopo la cancellazione dei gravami
 
5.  L’immobile è in regola dal punto di vista urbanistico?
Chiedi copia:
 
del progetto approvato
 
della concessione edilizia o del permesso di costruire
 
Se il venditore non li possiede, può richiederli presso l’ufficio tecnico comunale o, nel caso di condomini, l’amministratore potrebbe averne copia.
 
6.  Ci sono delibere condominiali importanti?
È fondamentale verificare:
 
Se sono state approvate spese straordinarie
 
Se ci sono interventi programmati (es. rifacimento facciate, tetto, impianti)
 
 Ricorda: le spese deliberate prima del rogito restano a carico del venditore, ma quelle approvate dopo possono gravare sull’acquirente.
 
 In Conclusione
Prima di firmare una proposta d’acquisto, assicurati di avere tutte le risposte. Una buona consulenza e una verifica approfondita evitano problemi futuri e ti permettono di acquistare casa in piena serenità.
 
 

Titolo: QUALI SONO I FATTORI PIÙ IMPORTANTI DA CONSIDERARE QUANDO SI VALUTA UN ACQUISTO DI UNA CASA 🏡🔑
Descrizione:
Stai pensando di acquistare casa ma non sai quali aspetti valutare per fare la scelta giusta? In questo video, intervistiamo William Tessitore, amministratore di Valutare Casa di Roma, per scoprire i fattori più importanti da considerare prima di comprare un immobile.
✔️ Posizione e quartiere: come influiscono sul valore della casa?
✔️ Condizioni dell'immobile: a cosa prestare attenzione nelle visite?
✔️ Aspetti burocratici e finanziari: documenti, mutui e spese da considerare.
✔️ Valutazione del prezzo: come capire se il costo richiesto è adeguato?
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L’articolo 1130 c.c. stabilisce che l’amministratore di un condominio ha il dovere di mantenere un registro chiamato anagrafe condominiale. Questo registro contiene le informazioni generali dei proprietari (nome, cognome, codice fiscale, residenza) e dei titolari di diritti reali (usufrutto, uso, diritto di abitazione) e personali di godimento (locazione o comodato d’uso).
Per quanto sopra, corre l’obbligo da parte del Venditore di comunicare all’amministratore di condominio l’avvenuta vendita dell’immobile e di fornire, allo stesso, una specifica documentazione consistente nella «copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto».
In caso di mancata comunicazione il venditore continua ad essere obbligato in solido con l’acquirente a pagare le spese, in relazione all’anno in corso e a quello successivo.
Molto spesso ci troviamo in difficoltà perché il venditore, giustamente, non vorrebbe inoltrare l’atto notarile integrale all’amministratore di Condominio, contratto che potrebbe contenere informazioni personali di cui non si vuol far partecipe il terzo.
A mio parere il Venditore ha tutto il diritto, in conformità ai principi in materia di protezione dei dati personali, di non voler inoltrare all’Amministratore di Condominio l’atto notarile integrale.
Una valida alternativa può essere quella di inoltrare all’amministratore di condominio la “dichiarazione di avvenuta stipula” rilasciata dal notaio rogante, ovvero la dichiarazione del Notaio, nella sua qualità di Pubblico Ufficiale, attestante il passaggio di proprietà.
Naturalmente detta dichiarazione deve contenere tutti i dati essenziali all’amministratore di condominio per poter aggiornare l’anagrafe condominiale, quali: il nome e cognome della Parti (Acquirente/i e Venditore/i) e relativi codici fiscali, l’individuazione del bene e delle eventuali pertinenze (piano, interno, scala, palazzina) e i dati catastali (foglio, particella e subalterno).
                                                                              
                                                                                                                                     William Tessitore

Il Decreto Legislativo del 31.05.2010 n. 78 art. 19 convertito con modificazioni dalla Legge n. 122 del 30.07.2010 prevede che: “gli atti pubblici o le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di diritti reali su fabbricati già esistenti, devono riportare, per le unità immobiliari urbane, l’indicazione dei dati catastali e planimetrici, oltre che una specifica dichiarazione rilasciata dagli intestatari, pena la nullità degli atti medesimi.”
In parole semplici, un atto notarile (contratto di compravendita, donazione, atto di divisione di un immobile) per essere valido, deve contenere necessariamente l’identificazione catastale del bene, il riferimento delle planimetrie depositate in catasto e l’attestazione della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, resi noti mezzo dichiarazione dell'intestatario della proprietà.
Per questo motivo è sempre utile, prima ancora di porre un immobile in vendita, verificare (tramite un tecnico sarebbe più consigliabile) che lo stato dei luoghi dell’immobile corrisponda alle planimetrie depositate al competente catasto fabbricati.
 Cosa succede se la planimetria non corrisponde?
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Dal 9 novembre 2015 all’interno delle visure catastali vengono indicate due superfici:

• La SUPERFICIE CATASTALE TOTALE;

• La SUPERFICIE CATASTALE TOTALE ESCLUSE LE AREE SCOPERTE.

Negli ultimi anni noi Agenti Immobiliari stiamo indicando, sempre più frequentemente, la Superficie catastale nei nostri annunci pubblicitari;
anche se diversa dalla Superficie Calpestabile (sicuramente inferiore), la Superficie Catastale permette di avere un metro di valutazione univoco per tutti gli immobili, a mio giudizio indispensabile, per avere il famoso rapporto prezzo per metro quadrato, nonché utile per comparare i diversi immobili in vendita e sapere con un dato ufficiale la grandezza dell’immobile che si sta acquistando.  
Ma cos’è la Superficie Catastale e, soprattutto, come si calcola?

​L'aumento costante dei prezzi erode il valore della liquidità sul conto corrente.
Come proteggere i risparmi di una vita?
ACQUISTARE CASA PER INVESTIMENTO!
A differenza del denaro depositato in banca, l’immobile:

1. Aumenta sempre il suo valore
2. Tende ad aumentare se aumenta l’inflazione
3. Ha un’ottima rendita
4. Ha un regime fiscale agevolato

dopo 29 anni di professione nell’ immobiliare sono certo che, l’acquisto di un immobile, soprattutto messo a reddito, è il modo più sicuro per il piccolo risparmiatore di proteggere il proprio investimento e farlo crescere nel tempo.
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Dal 1994 che la mia professione di Agente Immobiliare mi porta a girare in lungo ed in largo per Roma.
Corri da una parte all’altra della città, cerca parcheggio, evita gli ingorghi e cerca di arrivare sempre puntuale, si perché la puntualità per me è un elemento fondamentale del buon PROFESSIONISTA!
Quante volte ho odiato questa città?
Tante! I suoi ritmi, il suo traffico, i suoi cassonetti dei rifiuti sempre pieni, le ore passate in auto, lo smog!
Quante volte ho amato questa città?
Forse troppe poche volte!
Poi ti trovi a vendere un’immobile vicino San Pietro ed hai 5 minuti di anticipo, ti guardi intorno e vedi er Cupolone, si quella magnifica opera disegnata dal Bramante e pensi: “ammazza quanto sei bella Roma”
Viviamo nella città eterna, nella capitale più bella al mondo, quella che tutti ci invidiano, dovremmo avere più tempo per visitarla e per apprezzarla.  
QUANTO SEI BELLA ROMA!

Indipendentemente dall’Agente Immobiliare a cui intendi conferire la gestione della vendita, ci sono passaggi specifici necessari per vendere con successo il Tuo immobile.
Il mercato immobiliare odierno richiede una conoscenza dei reali valori di mercato, una conoscenza delle migliori tecniche di marketing, una ottima capacità di negoziare, una buona conoscenza tecnica e giuridica, un buon gruppo di professionisti e tecnici pronti a risolvere qualunque problema collegato alla vendita.
Per favore, lascia che mi presenti e ti spieghi perché potrebbe essere nel tuo interesse scegliermi come Tuo prossimo agente immobiliare.